Ley Nº 21.442, Actualiza Ley de Copropiedad Inmobiliaria

Le nueva ley de la referencia aborda temas importantes como por ejemplo la clasificación de los condominios, los contenidos que deben contener los reglamentos de copropiedad, las fórmulas para resolver los conflictos en matería vecinal que se suciten dentro de la copropiedad, las exigencias urbanas de construcción, la creación de un registro nacional de administradores de condominios, sanciones claras y precisas para quienes no cumplan con las normas, entre otros temas relevantes.

A su vez se dispone el régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma

especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes.

Asimismo, se establece que cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común, cuestión que si bien ya existe con respecto a la naturaleza de la comunidad, la nueva normativa lo aclara de mejor manera. Por otro lado, señala que los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su unidad y con ello esos derechos se entenderán siempre comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de dicha unidad, esto también se aplicará respecto de los derechos de uso y goce exclusivos que se le asignen sobre los bienes de dominio común. El derecho que corresponda a cada propietario de una unidad sobre los bienes de dominio común se determinará en el respectivo reglamento de copropiedad de la comunidad.

Modificaciones

La norma en comento, modifica los siguientes cuerpos legales:

– Ley N° 19.537, Sobre copropiedad inmobiliaria.

– Decreto con Fuerza de Ley N° 458, Aprueba la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Dentro de las principales modificaciones en positivo de la norma, encontramos:

1. La obligación de Inscripción de Asignaciones de Uso y Goce Exclusivo: Lo que contempla la obligación de inscribir en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces correspondiente, aquellas asignaciones en uso y goce exclusivo que no consten en el reglamento de copropiedad y que recaigan en terrenos y bienes comunes.

2. Modificación en la participación (Quórums) en Asambleas: Se incorpora la posibilidad de participar en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares. Por otro lado, disminuye los quórums de constitución y acuerdos de las asambleas ordinarias, extraordinarias y de mayoría reforzada; e incorpora nuevas materias de conocimiento exclusivo de la asamblea extraordinaria.

3. Conformación del Comité de Administración: Se permite que, además de los copropietarios o sus cónyuges o convivientes civiles, puedan ser miembros del comité de administración los mandatarios o representantes de los copropietarios, con poder suficiente que conste en instrumento público otorgado ante notario.

4. Creación de Secretaría Especializada: Se crea la Secretaría Ejecutiva de Condominios, dependiente directamente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y que estará encargada de impartir instrucciones para la aplicación de la nueva ley y su reglamento, mediante circulares, teniendo una serie de funciones adicionales detalladas en la ley.

5. Regulación de la Subadministración: Se regula exhaustivamente la subadministración, estableciendo la obligación de constituir subadministraciones en los condominios que cuenten con más de 200 unidades de destino habitacional, excepcionando de dicha obligación únicamente a los condominios conformados por una única edificación colectiva de más de 200 unidades habitacionales.

6. Creación de Nuevos Registros: Se crea los siguientes registros: (i) el Registro Nacional de Administradores de Condominios, en el cual deberán inscribirse todas las personas que ejerzan la actividad de administradores de condominios, en la medida que cumplan con las exigencias establecidas en la ley y su reglamento; (ii) el Registro de Condominios con Destino Habitacional, en el cual deberán incorporarse todos los condominios que contemplen unidades habitacionales; y, (iii) el registro de copropietarios, arrendatarios y demás ocupantes del condominio en virtud de otros títulos, cuya actualización corresponde a la administración del condominio.

7. Entre otros cambios.

Finalmente, es importante aclarar que dentro del plazo de 12 meses, contados desde la publicación de la ley, deberán dictarse los nuevos Reglamentos de la Ley de Copropiedad y el Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios.